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À Madagascar, les transactions immobilières dans le secteur touristique ne suivent pas toujours les circuits traditionnels. Une part importante du marché se joue en dehors des annonces, des agences et des plateformes. On parle alors de « off-market » : un mode de vente discret, ciblé, souvent réservé à une clientèle bien informée.
Ce phénomène, bien connu des acteurs de l’immobilier de niche, s’applique aujourd’hui à des biens à fort potentiel touristique : terrains en bord de mer, structures hôtelières, écolodges à reprendre, voire îlots entiers.
Qu’est-ce qu’une vente « off-market » ?
Une vente off-market désigne une transaction qui n’est pas rendue publique :
- Le bien n’est pas affiché sur les portails immobiliers.
- Il n’est pas promu dans les réseaux habituels.
- Les informations sont partagées uniquement en privé, entre intermédiaires de confiance ou directement entre parties.
Cette stratégie est souvent adoptée pour :
- Préserver la confidentialité du propriétaire ou de la négociation.
- Éviter de dévaloriser le bien par une surexposition.
- Cibler une clientèle restreinte, capable de comprendre la valeur réelle de l’actif.
Pourquoi ce type de transaction est-il courant dans le secteur touristique à Madagascar ?
Plusieurs raisons expliquent le développement de ce marché discret :
Un contexte propice à la confidentialité
Madagascar attire des investisseurs à la recherche de lieux encore peu exploités : plages vierges, sites naturels uniques, zones protégées. Ces biens sont rares et leur exposition publique peut générer :
- Une surenchère de demandes.
- Des convoitises malvenues.
- Des complications administratives ou foncières.
Le off-market permet de garder le contrôle du processus.
Des transactions souvent sensibles
Dans certains cas, les ventes concernent :
- Des propriétés familiales, héritées ou en indivision.
- Des actifs en difficulté financière.
- Des sites ayant un potentiel stratégique élevé.
Pour ces vendeurs, la discrétion est essentielle pour éviter les blocages, rumeurs ou interventions externes.
Des acheteurs spécifiques, souvent déjà dans le réseau
Les acheteurs de ces biens ne sont pas le grand public. Il s’agit généralement de :
- Promoteurs touristiques.
- Groupes hôteliers.
- Investisseurs étrangers ou nationaux haut de gamme.
- Intermédiaires en quête de projets exclusifs.
Dans ce contexte, la visibilité publique est souvent inutile : ces acteurs se connaissent, se recommandent, ou passent par des canaux professionnels privés.
Une pratique qui structure un marché parallèle
Ce marché off-market reste difficile à quantifier, mais son importance est réelle. Il contribue à la transformation du territoire touristique malgache, souvent en dehors de tout contrôle public, ce qui pose à la fois des opportunités et des risques.
Il permet :
- Une certaine fluidité dans les négociations.
- Une meilleure valorisation pour certains vendeurs.
- Des projets touristiques ciblés sur des zones à fort potentiel.
Mais il soulève aussi des questions d’équité, de transparence, et de gestion durable du foncier.
Qu’est-ce qui alimente ce marché off-market à Madagascar ?
Quelles sont les raisons culturelles, économiques et juridiques derrière cette dynamique ?
Prochain article : exploration des moteurs d’un marché discret, mais structurant.
Rendez-vous dans le prochain article pour plonger au cœur des dynamiques qui alimentent ce marché discret.
